3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見〉的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，也被業(yè)界稱為“國(guó)八點(diǎn)”。該《通知》從八個(gè)方面指明了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的具體路徑，其意義在于如何穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展�！锻ㄖ芬試�(guó)務(wù)院辦公廳的文件下發(fā)，表明了中央政府對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度，表明了今年乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，關(guān)注與調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將是中央政府工作的重心。 從“一二一文件”到央行的“加息”到《通知》的出臺(tái)，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施不斷升級(jí)，一次又一次繃緊了樓市的神經(jīng)。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和準(zhǔn)備買房的購(gòu)房人來說，與其說關(guān)心政策，不如說是關(guān)心房?jī)r(jià)的走勢(shì)——漲還是跌？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，有一個(gè)需求推動(dòng)供給理論，也有一個(gè)供給創(chuàng)造需求學(xué)說。一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，首先需要需求啟動(dòng)，推動(dòng)供給發(fā)展之后，再進(jìn)入互動(dòng)升級(jí)的良性格局中去。而作為供給和需求的結(jié)合，消費(fèi)趨勢(shì)更多的是受其需求與供給之間的差距支配。 我國(guó)已進(jìn)入城市化高速發(fā)展期，如果說到2050年要實(shí)現(xiàn)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平目標(biāo)的話，城市化速度還要加快，也就是到2050年我國(guó)16億人口有60％城市化，將有近10億人生活在城市里，有3億多家庭需要幾百億平方米的住宅來滿足需求。減掉現(xiàn)有的存量房，需要的新增房對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。 同時(shí)，一系列金融和土地政策的出臺(tái)，對(duì)建設(shè)用地以及部分開發(fā)貸款的影響，使得2005年房市供給量有可能明顯低于2004年。目前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)開發(fā)量為每年大約300萬(wàn)套到400萬(wàn)套住宅，這個(gè)數(shù)值甚至達(dá)不到城市新增家庭需求總量的50％。在供給有限的市場(chǎng)里，消費(fèi)勢(shì)頭的增長(zhǎng)是毋庸質(zhì)疑的。 當(dāng)前，人民的消費(fèi)已從衣食為主開始轉(zhuǎn)向購(gòu)買住房和汽車，這個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大推動(dòng)力。在這樣一種情況下，中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控不僅不是限制居民消費(fèi)，而是引導(dǎo)和鼓勵(lì)居民理性消費(fèi)。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處在本輪增長(zhǎng)周期的上升階段，2005年將是一個(gè)較快發(fā)展的年頭，因此盡管經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控，但是總需求仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�，消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)的時(shí)期，居民消費(fèi)也已轉(zhuǎn)向以住宅為主。而以住宅為主的消費(fèi)趨勢(shì)將是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，不會(huì)因短期政策的調(diào)整而改變。另外政府調(diào)控的目的在于讓房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩或者說是保持平衡，政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。房?jī)r(jià)大落對(duì)老百姓沒有好處，在大多數(shù)人生活還不很富裕的今天，對(duì)老百姓來說買房可能要花去他們一代人甚至幾代人的積蓄，現(xiàn)在大部分家庭擁有自己的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大落，許多家庭會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)縮水，銀行壞賬上升，對(duì)金融安全帶來威脅，特別是對(duì)社會(huì)穩(wěn)定乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他方面產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)而具有破壞性的影響。 從4月15日國(guó)家發(fā)改委公布的今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的調(diào)查報(bào)告來看，房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。報(bào)告顯示，今年第一季度，中國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.8%，比去年同期漲幅上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年四季度上漲2.7%。分地區(qū)看，在35個(gè)大中城市中，有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%，其中上海19.1%，杭州13.8%，成都12.5%，廈門12.4%，青島11.7%，寧波11.6%，南京11.6%，武漢11.2%，與去年一季度相比，房屋銷售價(jià)格除長(zhǎng)沙有所下降外，其它城市均有不同幅度上漲。 從目前的趨勢(shì)來看，房?jī)r(jià)上漲趨緩，但仍然是穩(wěn)中有升。5月16日～5月22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11個(gè)城市商品房平均價(jià)格與上周環(huán)比穩(wěn)定。上海商品房?jī)r(jià)格4月份環(huán)比上漲0.5%，進(jìn)入5月份以來，周環(huán)比分別上漲0.26%、0.49%、0.91%，漲幅已明顯趨緩。 從成本的角度看，目前房?jī)r(jià)大跌的可能性不存在，土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)配套設(shè)施做不了，拆遷費(fèi)用也不能降，建筑材料價(jià)格成本也居高不下，所以對(duì)于未來樓市的走向，應(yīng)是平穩(wěn)增長(zhǎng)。
(李煥軍)
